Статьи и обзоры nachodki.ru

Вопрос 1. У компании закончился договор аренды на земельный участок в 2014 году. На участке имеются здания и сооружения, принадлежащие юридическому лицу и оформленные в 2016. Может ли компания оспаривать кадастровую стоимость земельного участка для целей последующего выкупа.

Ответ.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если у арендатора согласно действующему законодательству есть право приоритетного выкупа, то он может воспользоваться правом оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). При этом помимо документов, предусмотренных ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности Российской Федерации», арендатор должен представить в Комиссию документ, подтверждающий его заинтересованность при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (например, расчет платы за аренду земли).

Вопрос 2. Компания изменила вид деятельности на земельном участке. Каков порядок изменения вида разрешенного использования? Насколько быстро можно перевести категорию земель из промышленности в земли населенных пунктов?

Ответ.

В части порядка изменения вида разрешенного использования.

Градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки, определяется разрешенное использование земельных участков (пункт 9 статьи 1, пункты 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов недвижимости правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Внесение в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) сведений, в том числе о виде разрешенного использования земельных участков, осуществляется органом кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, установленном статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) либо на основании заявления  об учете изменений объекта недвижимости.

Исходя из положений ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре с заявлением об учете изменений земельного участка вправе обратиться собственники или лица, обладающие этими земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

Орган кадастрового учета при поступлении заявления об учете изменений объекта недвижимости самостоятельно в порядке, установленном частью  9 статьи 15 Закона о кадастре, запрашивает копию документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

В части порядка перевода земель из категории «…промышленности»  в «…земли населенных пунктов».

Статья 8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает критерии отнесения земель к категориям, а также порядок перевода их из одной категории в другую.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»  установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Таким образом, установление границ населенных пунктов и внесение их в ГКН является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков из других категорий в земли населенных пунктов.

В ГКН указанные сведения вносятся в порядке информационного взаимодействия, предусмотренного статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

В соответствии со статьей 17 Закона о кадастре  внесение в ГКН сведений на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления документов. Приказом Филиала установлены сокращенные сроки внесения сведений в ГКН в порядке информационного взаимодействия – 15 рабочих дней.

Вопрос 3. При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии может ли собственник предварительно узнать интервал цен на объекты недвижимости для принятия управленческого решения  об оспаривании кадастровой стоимости?

Ответ.

Комиссия осуществляет свои полномочия в соответствии с требования   Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263. Предоставление сведений об  интервале цен на объекты недвижимости в полномочия Комиссии не входят.

Вопрос 4. Может ли собственник недвижимости, в случае отказа в комиссии повторно подать в комиссию исправленный отчет о рыночной стоимости без заключения СРО?

Ответ.

В части 11 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности приведен перечень документов, которые прилагаются к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости.

В редакции Закона об оценочной деятельности от 02.06.2016 положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, в указанном перечне отсутствует.

В связи с чем, со 02.06.2016 в Комиссию указанный документ не предоставляется.

Вопрос 5. Если в открытом доступе методика проверки отчета о рыночной стоимости.

Ответ

Согласно ч. 1, 2 ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Проверка отчета (экспертиза) осуществляется в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки  и  (или) стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков, с которыми можно ознакомиться в системе правовой поддержки в сети Интернет.